税金の面を考えると、相続の後に不動産を売却した方が
有利になります。
ただ、相続の前と後のどちらで、不動産を売却する方が良いのかは
税金の面だけ考えれば良いわけではなく、色々な側面を考えて
検討していく必要があります。
子どもなど相続される側だけで考えるのも
問題があります。
そこで色々な側面を
考えていただけるようになるために
相続の前と後の売却のそれぞれの
メリット、デメリットと
ポイントをまとめてみました。
１，遺産分割がスムーズになる
資産の多くが不動産という方は多いです。
又不動産資産は分けにくいという特徴があり、
評価の高い不動産を相続する人と、それ以外の人とで
相続資産額に差がついてしまう場合には、
相続人間でトラブルになってしまう場合もあります。
そのような場合には、相続前に売却して現金にしておくことで、
円満に分割することができるようになります。
２，被相続人の生活資金が増える
人生100年時代と言われ、長生きの時代になりました。
被相続人自身がこの後の理想の人生を送るために
不動産資産を売却して、その資金を生活資金にあてて
自分のために使うことができれば、
そもそも相続人間で、不動産の分け方で
トラブルになることもなくなります。
３，10年超の長期所有の軽減税率が使える
不動産を売却した時に、譲渡益に対して譲渡税がかかります。
売却代金−（取得費＋譲渡費用）
＝譲渡益
※取得費が分からない場合は、
売却代金×5％相当額を
取得費として計算します。
不動産を取得してから5年以内（短期譲渡）に売却をした場合
譲渡益に対して39.63%の譲渡税がかかります。
一方で6年以上（長期譲渡）の場合は、
20.315％の譲渡税になります。
更に10年以上（10年超の長期譲渡）の場合は、6000万円
までは14.21%、6000万円を超える部分に関しては
20.315%と税率が優遇されます。
この39.63%⇔20.315%⇔14.21%の差は大きく
高齢であることが多い被相続人の所有不動産は
10年超の長期に保有しているケースが多く、
その場合には税率の低い長期譲渡の税率が使える
ということになります。
ちなみに、相続後に相続人が不動産を売却する場合は、
取得日は被相続人が取得した日を引き継ぎますが、
この10年超の長期所有の軽減税率は使えません。
１，相続税評価額は不動産よりも現金の方が大きくなる
相続税を計算するときの資産の評価（相続税評価額）は、
土地は路線価で評価額を算出し、
その評価額は時価（売却して現金にした金額）の
おおむね8割程度になります。
土地のまま相続した場合を１とした場合
土地を売却して現金にすると1.25倍前後になる
イメージです。
参：「不動産の相続税評価額と土地の５つの価格」について
又建物部分は、
相続税評価額よりも時価（売却して現金にした金額）
の評価額の方が、もっと大きくなるケースが多いです。
不動産を売却した現金を相続する場合と、
不動産をそのまま相続する場合では、
不動産を売却せず、そのまま相続する方が
相続税を小さくできるということになります。
※本当に稀にですが、
不動産の相続税評価額（不動産をそのまま持っている場合の評価）
よりも時価（売却した現金）の方が低くなる不動産もあります。
その場合には、売却して現金に換えた方が
相続税を小さくすることができます。
１，相続税評価額は現金より不動産の方が低くなる
相続税を計算するための、
相続税評価額は土地については路線価、
建物は固定資産税評価額になり、
ほとんどの場合で土地も建物も時価（売却して現金にした金額）
よりも相続税評価額が低くなります。
そのため、
不動産のまま相続した方が相続税が小さくなる
ケースが多いです。
２，相続した不動産を売却した場合の相続税に
おける３つの優遇特例が使える
相続後に相続した不動産を売却するときの、相続税や
譲渡所得税を低くできる３つの優遇制度があります。
※次の章で説明します。
１，相続人の数が多い場合、分け方で苦戦する場合も
相続した不動産は遺言などが無い場合、
相続人全員で遺産分割協議を行い、
その不動産を相続する人やその配分などを確定
してからでないと、売却手続きをすすめることができません。
その中で売却に反対する相続人が出てくるなど！
相続人全員の足並みがそろわない場合などでは、
売却が進められない事態になってしまう可能性もあります。
２，足元をみられ安く買いたたかれてしまうリスク！
相続税の納税資金対策で、
不動産を売却しなければならないケースでは、
相続税の申告期限である、
相続開始後10か月以内が売却のタイムリミットと
なります。
売却のタイムリミットがあることにより、
売却の価格交渉が不利に働き
相場よりも安く売らざる負えない方向に
傾きがちになってしまいます。
相続した不動産を売却するときに、相続税や譲渡所得税が低くする
ことができる３つの優遇特例制度があります。
相続した土地・建物を相続発生から3年10か月以内に譲渡した場合、
支払った相続税額のうちの一定金額を譲渡資産の取得費（経費）に
加算できる特例になります。
不動産を売却するときには、
売却益に対して譲渡所得税が課せられます。
譲渡税計算イメージ
売却代金−（取得費＋譲渡費用）
×譲渡税率
譲渡費用（経費）は、その不動産を購入した時の各種税金や、
仲介手数料などになりますが、
取得費の中に支払った相続税の一部を
入れることができ譲渡税を
押さえることができるということになります。
※取得費が
分からない場合には、
売却代金×5％相当額を
取得費として計算します。
なんとなく
譲渡所得税のインパクトが大きい！
ことが、想像できるのではないでしょうか！？
被相続人と同居していた家族が、
相続したその家に住まなくなった日から3年を
経過する日の12月31日までにその不動産を売却した場合、
一定の要件に当てはまれば、
売却益が出た場合の譲渡所得から3000万円を控除でき、
譲渡所得税が軽減できます。
この特例は、１の「取得費加算の特例」とも
併用が可能です。
相続した不動産が空き家になり、誰も住まなくなった場合
相続から、3年経過した年の12月31日までに売却をして、
一定の要件に当てはまれば、売却益が出た場合の
譲渡所得から1人当たり最高3000万円まで
控除でき、譲渡所得税が軽減できます。
ただし、
相続人が3人以上の場合の1人あたりの上限は2000万円
になります。
又、この特例は１の「取得費加算の特例」とは併用できません。
不動産は売りたくても、すぐには売れません。
又、不動産は相続財産の中の過半を占めているケースが多く、
一方で分けにくいという特徴があるため、
その不動産の分け方が原因で
相続人間でトラブルを引き起こしてしまうこともあります。
そういった不動産の特徴から
今回の記事を参考していただき
結論は
特に不動産資産の相続は、「被相続人と相続人全員のライフプランを
見据え、早めの相続計画をたてていく」ことが大事である！
ということになります。
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ファイナンシャルプランナー塩川
・CFP（FP上級資格） ・NPO法人相続アドバイザー協議会 認定会員 ・不動産後見アドバイザー（全国住宅産業協会認定） ・高齢者住まいアドバイザー（職業技能振興会認定） ・宅地建物取引士 ・証券外務員1種
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