資産を増やす相続対策

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相続登記とは、相続で取得した不動産を
次の相続人に名義変更することです。

 

この名義変更が2024年4月1日まで
義務化されていなかったため、
そのため所有者のわからない土地が増えてしまい、
それが社会問題化するという事態に
なっています。

 

その解消のために、

「不動産登記法の改正」で2024年4月1日から

「相続登記の義務化」が開始されることになりました。

 

この「相続登記の義務化」について、
お客様からご質問が多い点について
ポイントをまとめてみました。

 

相続登記の義務化とは　ペナルティは？

「相続登記の義務化」は、2024年4月1日からです。

 

これ以降は、
相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内
に相続登記をしなければならなくなりました。

 

所有権を知った日とあるのは、
遺産分割協議などで最終的に
自分が相続することに決まった日
と言い換えることもできます。

 

相続登記の義務化は遡及適用され、
過去の相続分も対象になります。

 

ペナルティは、
（正当な理由なく登記を行わなかった場合）
10万円以下の過料が発生します。

 

しかし、過料の支払いをしたら
相続登記を逃れられるものではなく
その後も相続登記の義務は存続します。

 

相続登記をしない場合の相続人のリスク

１，権利関係が複雑になり、登記が困難になってしまう

 

長い間相続登記をしないで放置した結結果として、その不動産の
相続人の人数が増えて権利関係が複雑にしってしまうことがあります。

 

例えば

 

所有者が亡くなるとその子供たちが相続人なります。

 

又その子供たちが亡くなるとまたその子供たち（所有者から見て孫たち）
が相続人になり！とネズミ算式に相続人の人数が増えていきます。

 

そのうちだれがどこにいて、生存の有無などわからなくなる！

 

こうなると、事実上相続登記を行うことが困難になってしまいます。

 

２、不動産の売却や担保提供ができなくなる

 

相続登記をしないと登記簿上の所有者は
亡くなった方のままになっています。

 

不動産を売却したり担保提供したりするときには、
実際上の所有者と登記簿上の所有者が必ず一致
していなければならないため、相続登記をしないまま
手続きを進めることができません。

 

今は売るつもりがないからと放置していて、
いざ売ろうとしたときに相続登記をしようとしても、

そのときに居所がわからない相続人がいたり、
又手続きの協力を得られない相続人がいたりしたら、
売却することが“不可能”になってしまいます。

 

３，不動産の差し押さえや共有持ち分を売却されるリスク

 

相続人の中に借金をしている人がいる場合、
相続人の債権者はその相続人に変わって
法定相続分による相続登記を申請して、
その持ち分を差し押さえることができます。

 

差し押さえられた後、その持ち分を売却されでもしたら
第三者が権利関係に入ってくるということに
なってしまいます。

 

そうなると、

残りの相続人の意思でその後の不動産の

活用をどうするか？などの
判断を第三者にもゆだねなければならなく
なってしまいます。

 

「相続人申告登記」の新設

すぐに相続登記ができない場合の救済策で
相続登記の義務化とあわせて
「相続人申告登記」の制度も新設されました。

 

不動産の所有者（登記名義人）について相続が開始したことと、
自分が相続人であることを法務局に申し出れば、
それで相続登記の義務を履行したことになります。

 

この申出は、
相続人が複数いる場合でも単独で申し出ることができます。

 

その場合その相続人のみが、
相続登記に義務を履行したことになります。

 

注意点は、
この申出をしたとしても
不動産の所有権を取得したことにならないため
この“相続人申請登記”をしただけでは
不動産を売却できない！
など上記３つのリスクが残ることには変わりが
ないという点です。

 

あくまでも、
この「相続等人申告登記」は、
相続登記が難しい場合

 

例えば、
相続人の中に音信不通者がいる場合や、
遺産分割協議がまとまらないなどの場合の
救済策として捉えるべきものとなります。

 

相続登記は自分でできる？

１，必要書類の準備

 

• 亡くなった人の戸籍謄本
• 亡くなった人の住民票の除票
• 相続人の戸籍謄本
• 相続人の住民票
• 固定資産税評価証明書（課税明細書でもOK）
• 遺産分割協議をした場合、上記に加え相続人の印鑑証明書

 

２，法務局の申請書の作成

 

３，法務局へ申請

 

と上記の3ステップになります。

 

申請書や必要書類に不備がなければ、
申請から１～2週間くらいで登記が
完了し、“登記識別情報通知書”が交付されます。

 

この“登記識別情報通知書”が、
一般的に“権利証”と呼ばれる大切な書類となります。

 

司法書士に依頼する場合、

自身で手続きしてもかかる
必要書類の取得費用や登録免許税などの費用とは別途

司法書士報酬として、

5万円～15万円くらいの依頼費用が掛かるのが
相場のようです。

 

この程度の費用だったら、
相続人の数や権利関係の複雑さによっては、
相続登記を司法書士に依頼する方が安心かもしれません。

 

おわりに！　相続登記した後の不動産？

相続登記した後の不動産はその所有者が明確になります。

 

その不動産が空き家などの場合には、固定資産税の負担が
大きくなります。

 

又、空き家のままにしてしておけば

倒壊や放火リスクなど周辺の方に
迷惑をかけることもあります。

 

それ以外にも、

人口動態や人口減少などで、
将来自分が被相続人になって
子供たちにその不動産を相続をする頃には、
その不動産が負の遺産になっていて、
売るにも売れない資産になってしまっている
という不安要素も考えられます。

 

不動産登記後の不動産は、

 

1. 売却をする
2. 人に貸す
3. 自分で住む
4. 他の不動産と組み替える
   など

色んな選択肢が考えられます。

 

どれを選ぶかは、

１，その不動産の現状の把握と分析
↓
２，自身や次の世代のライフプランを作り
それぞれの目的や目標の明確化
↓
３，そのライフプランの実現にその不動産を
どう活用できるか？の検討
↓
４，不動産の活用方法の決定

 

とういう流れで検討することで
相続登記後の不動産の活用方法も見えてきます。

 

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