資産を増やす相続対策

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不動産は相続財産の資産額の中で

大きな割合を占めることが多く

相続税が大きくなっても

その不動産で納税することができません。

 

又
分けにくいという特徴があり、

 

不動産資産の相続税評価額は

ほとんどの場合で時価よりも低くなります。

 

その特徴を活かして、相続の節税対策で
不動産を活用できる場面は多いです。

 

その不動産の特徴を
良く理解して活用できれば
有効な対策方法がたくさんとれます。

 

どんな相続対策ができて
どんなことに注意しなければ
ならないか？
整理してみました。

 

不動産を購入する

単純に不動産を取得するだけで、
相続税評価額を下げることができます。

 

不動産の相続税評価は、土地は路線価で計算し
建物は固定資産税評価額で計算します。

 

参考「不動産の相続税評価額と土地の５つの価格」

「不動産の相続税評価額と土地の５つの価格」について

 

時価に対し、路線価はだいたい7割位
固定資産税評価額は6割位になります。

 

例えば、現金1億円はそのままでは1億円の相続税評価額
ですが、その1億円で土地を購入したら、7000万円前後に
相続税評価額を下げられるということになります。

 

※相続税＝相続税評価額×税率

 

借り入れをして不動産を購入する

相続税を計算するときに借金などマイナスの資産は
相続税評価額から引くことができ、その分
相続税評価額を下げることができます。

 

例えば
4億円の遺産があり、2億円の借金をして
投資用不動産を購入したとします。

この不動産の相続税評価額が40％の8000万円の場合

4億円（遺産）＋8000万円（新たに購入した不動産）
−
2億円（借入）
＝2憶8千万円

 

となり、当初の4億円から→2億8千万円と1億2千万円に
相続税評価額が下がることになります。

 

注意点は、借金を抱える負担と
購入する不動産の将来の価格変動、
取れる家賃の下落や空室リスク
借り入れる金利の上昇リスクなど

 

様々なリスクを想定し、実行しても大丈夫か？
よく検証しなければならない点です。

 

相続の時に一時的に相続税が安くできても、
その後相続人が上記リスクを背負ってしまい
トータルで財産そのものを棄損することに
なってしまっては、本末転倒です。

 

相続対策のために借入して不動産を購入する対策は、
より慎重に検討する必要があります。

 

不動産を人に貸す

不動産は人に貸す（収益物件）と
更に相続税評価額が下がります。

 

それは居住用の土地と建物の評価額から、
人に貸している分の割合を
控除することができるからです。

 

2種類のパターンがあり

 

①貸宅地の評価額（土地を他人に貸している場合）

＝自用地の評価額－（自用地の評価額×借地権割合）

 

※例えば自用地の評価が1億円で借地権割合が60％の場合

1億円－（1億円×60％）＝4000万円となり
1億円から4000万円に相続税評価額が下がる
ということになります

 

参：「借地権と相続」について

「借地権と相続」について

 

②貸家建付地の評価額（所有する土地でアパート経営をする場合）

＝自用地の評価額×（１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

 

※例えば自用地の評価は1億円で借地権割合が60％
借地権割合が30％（現時点では全国一律30％）
賃貸割合が100％の場合
1億円×（1−60％×30％×100％）となり
1億円×0.82＝8200万円
1億円から8200万円まで相続税評価額が下がる
ということになります。

 

貸している建物の方は
＝建物の評価額×（１−借家権割合×賃貸割合）

 

※例えば建物を1億円で建てて、
借家権割合が30％、賃貸割合が100％の場合
1億円×（１−30％×100％）となり
1億円×0.7＝7000万円
1億円から7000万円まで相続税評価額が下がる
ということになります。

 

小規模宅地の特例を検討する

この特例を使えれば、相続税の計算において
土地の相続税評価額を最大8割も下げることが
できる、大きな節税効果が期待できる特例です。

 

それだけ効果の大きい特例なので
条件や税務署のチェックも厳しくなります。

 

詳細や条件については、以下の記事を
参考にしてください。

 

参：相続で土地の評価を最大限８割減できる！
「小規模宅地の特例」について

相続で土地の評価を最大限8割減できる！「小規模宅地の特例」について

 

不動産を売却する

1の「不動産を購入する」とは逆説的ですが、
不動産資産の中には、相続税評価額よりも
時価の方が低くなってしまう不動産も存在します。

 

不動産の時価は、基本は需要と供給のバランスで決まるので
需要のない不動産は時価が下がってしまいます。

 

現時点で需要がなく
相続税評価額よりも時価の方が低くなってしまうような
不動産は、将来は更に需要が少なくなってしまう
可能性が高い不動産です。

 

そのような不動産は
そもそも売れるうちに資産整理をした方が
望ましいです。

 

また、売却して現金化することにより
相続税評価も下げられ、
更に、相続までの間に
その現金を被相続人の生活費などで
使うことができれば、更に節税になります。

 

そのような資産で代表的な不動産は借地権の
土地が挙げられます。

 

借地権の土地は、タイミングによっては
地主が一番高く買ってくれる可能性が高く、
一方タイミングを外すと売却が難しくなる土地です。

 

地主さんから売って欲しいという打診があった時は
ベストタイミングかもしれません。

 

参：借地権と相続について

「借地権と相続」について

 

不動産を生前贈与する

①配偶者への贈与の非課税枠の活用

婚姻期間が20年以上の配偶者に持ち家（土地）
を贈与する場合に限り、持ち家（土地）の
評価額が2000万円以下まで
贈与税が非課税になります。

 

贈与の基礎控除110万円も併用できますので
2110万円まで相続税評価額を下げることができます。

 

注意点は、
別途かかる登録免許税や不動産取得税
や、他の制度である相続税の16000万円又は
法定相続分まで配偶者の承継財産が非課税になる
税額軽減などと比較して検討することが
重要であるという点です。

 

②相続時精算課税制度を使って、生前贈与

相続時精算課税制度を使って、収益物件を相続人に
生前贈与する方法です。

相続時精算課税制度とは、受贈者（子や孫）が2500万円まで
贈与税を納めずに贈与を受け取ることができ、
贈与者が亡くなった時にその財産を相続財産に
持ち戻して相続税が発生する制度です。

 

その制度を使って、被相続人の不動産（収益物件）を
子に贈与します。

 

贈与する前の賃料収入は、被相続人の財産として
積み上がり、それだけ相続財産を増やすことに
なりますが、

 

贈与すれば、
その賃料収入は受贈者の子の資産になります。

 

子はその受け取った賃料収入を、相続の際の
納税資金として準備ができたり、
資産運用して更に資産を増やしたり
できます。

 

注意点は、相続時精算課税制度を使ったときの
相続発生時に持ち戻す金額は、
贈与時の相続税評価額で持ち戻すという点になります。

 

建物は経年により、評価額が下がっていきますので
贈与をせず相続をした方が、建物自体の相続税評価額は
低くなります。

 

賃料収入の移転効果と移転した後の資産運用効果を
贈与しなかった場合と
比較して検討することがポイントになります。

 

不動産の買換え（組み換え）をする

保有する不動産を分析して
５．不動産を売却するに　あるような

 

相続税評価額＞時価
相続税評価額＝時価
上記の物件を

相続税評価額＞時価

 

の物件に買換えするという方法です。

 

特に都心や今後成長するエリアの物件は
相続税評価額に比べ時価がとても大きくなっています。

 

そのような物件に組み換えることにより

単純には相続税は上がるかもしれませんが
資産の価値に対しての相続税額という見方では
相続対策ができることになります。

 

不動産の小口化商品を購入する

相続対策でアパートを建設したり
、一棟のアパートを購入したりするのは
金額も大きくなり、その分リスクも大きくなります。

 

そのリスクが軽減できるよう、

昨今不動産小口化商品というサービスが

出てきました。

その小口化商品を購入して相続対策
するのことが人気となっています。

 

不動産の小口化商品とは、単独では購入が難しい、
立地が良く優良で高額な不動産を
1口500万円～1000万円程度の小口化商品として投資家に販売し、
そこから得られた賃料収入を複数の出資者へ分配する商品です。

 

この不動産の小口化商品も、
不動産を購入するのと変わりなく
不動産と同じ評価になるので、
相続税評価額を下げることにつながります。

 

おわりに！

不動産を使った相続対策は色んな方法がありますが
対策するにもリスクがともないます。

 

そのリスクは不動産が金額は大きいので
失敗した場合のリスクも大きくなります。

 

大事なのは
全体（ライフプラン）を見る
↓
優先順位を決める
↓
他の選択と比較する
↓
相続計画をたてる
↓
実行

 

という順番になります。

 

 

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