資産を増やす相続対策

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借地権の土地に住居を構えている方も多いです。

 

又、借地権の住居も時折売りに出され

流通しています。

 

借地権はそこに住む借地人の権利が

強く補償され、一定の資産価値があり

相続税もかかります。

 

その借地権を相続する場面でのポイント
をまとめました。

 

借地権の種類

 

１．普通借地権

契約の更新ができる借地権で、
存続期間は基本30年です。

 

契約で30年以上の存続期間を定めることができますが
30年よりも短い存続期間は無効です。

 

更新後の存続期間は1回目の更新時は20年、
2回目以降は10年とされ、
正当な事由がない限り更新されます。

 

又、更新の都度更新料を払うことが多いです。

 

一般的に借地権というと、
この「普通借地権」のことを指す
ことが多いです。

 

２．旧法借地権

現行の借地借家法は平成4年8月1日から
施工されたもので、
それ以前からある借地権は
旧法借地権になります。

 

旧法借地権は現行法の下でも、
その効力は存続します。

 

現行法の普通借地権と違う点は、
建物による存続期間になり

契約開始時に契約期間の合意が無い場合、

堅固な建物は60年、
非堅固な建物は30年になります。

 

契約期間の合意があれば、
その期間を優先できますが
最低期間があり、堅固な建物は30年、
非堅固な建物は20年に
なります。

 

この期間を下回る合意は無効になります。

 

正当な事由が無い限り更新される
ことなどは普通借地権と同様で

又普通借地権よりも借地人の権利が強く
地主の立場が弱い傾向にあります。

 

３．一般定期借地権

定められた存続期間で契約を行い、
その期間をもって契約が終了する
借地権です。

 

普通借地権や旧法借地権と異なり、
契約の更新もできません。

 

そのため、契約期間を終了したら、
更地にもどして土地を地主に
返還しなければなりません。

 

存続期間は50年以上と
長く設定されていることが多いです。

 

この一般定期借地権は

決まった期間だけ、希望のエリアで

住居を構えられれば良いという

ニーズがあれば、その期間

の住宅費を押さえられるという

メリットがあります。

 

一方で

相続をする場合には、デメリットになります。

 

借地権は相続できる！

借地権も資産価値があり、
その権利を相続することができます。

 

借地権の相続に地主の承諾は必要なく、
土地の賃貸借契約書の名義を
変更する必要もありません。

 

譲渡承諾料（名義変更料）も不要です。

 

一方で借地上の建物の方は、
借地権を第三者に対抗できるようにするために
名義変更を行う必要があります。

 

又、相続登記の義務化により
名義変更をしないと
ペナルティも発生してしまいます。

 

参：相続登記の義務化　自分でできる？　登記後？

「相続登記の義務化」　自分できる？　登記後？

 

借地権を他の方に売却する場合には
地主の承諾が必要になります。

 

承諾を得ずに売却をしてしまうと契約違反になり
地主に契約を解除されてしまうおそれがあります。

 

通常は承諾料が必要になり、
借地権価格の10％程度
が相場のようです。

 

相続をしないで借地契約を終わらせる場合

借地権の存続期間中の建物を取り壊したからといって
借地権が消滅することはありません。

 

旧法借地権では、借地権が存続している期間中に
建物が滅失した場合の規定はなく
また新法の普通借地権の場合でも、存続期間の
途中で建物が滅失しても借地権が消滅する
とされていないからです。

 

例外的に

借地権存続期間が終了した時点で
建物が存在していない場合、

 

旧法借地権、普通借地権ともに
借地権の更新をすることができず
借地権が消滅してしまいますので
ので注意が必要です。

 

借地権満了後に
借地権を地主に返還する場合には

借地権者が地主に対して、建物を買い取るように
請求する権利が認められています。

 

また、借地権の存続期間中でも
借地権者、地主双方の合意によって
借地権の返還が行われる場合は、

借地権者による建物の買取請求権は
認められていませんが、

 

建物の取り壊し費用については、
双方の協議によるものと
されていますので、

建物の解体の費用負担を
地主と交渉してみるのがよいでしょう。

 

借地権にも相続税がかかる！

借地権にも相続税評価額があり、
相続税がかかります。

参：国税庁　路線価図　評価倍率表
https://www.rosenka.nta.go.jp/

 

上記のページで借地権の

相続税評価額（路線価から算出）も調べられます。

 

例えば
記載されている借地権割合が60％の場合

自用地（自分で所有し自分で使う土地）
の評価額の60％の相続税評価額が
その借地にあることになり、

その分の相続税が
かかるということになります。

 

借地権は、相続税評価額的には
それなりに評価され相続税がかかる一方

売って現金にしようとする場合には売れにくく、
売却額の評価の方が下がってしまう傾向があります。

 

おわりに！

借地権も財産として評価され、一定の相続税がかかります。

 

一方で売却するときの売却額は、需要と供給のバランスで
その評価ほどの価格で売れないことも多いです。

 

一番高く買ってくれる人は地主さんであるケースが
多く、タイミングが良ければそれなりの金額で買い取って
もらえる場合もあります。

 

希望通りに売れない場合には、
アパートなどをたてるなど
収益物件にする方法もあります。

 

又、純粋に借地権を返納するだけになりそうなら
せめて、建物の取り壊し費用を地主さんに負担してもらう
よう交渉するという方法もあります。

 

どちらにしても、相続前にしっかり次世代までの
ライフプランを見据えて、

保有している借地権の土地をどうするか！？
計画をたてておくことは重要です。

 

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