50代からのお金・不動産・相続を、人生設計（ライフプラン）で解決する専門サイト

【警告】「節税」目的の法人化は失敗する？不動産オーナーの手取りが減る罠

「年間の家賃収入が増えてきたから、そろそろ法人化した方が税金が安くなりますよ」

顧問税理士さんからそうアドバイスを受けて、「それなら会社を作ろうか」と私のところへ相談に来られる不動産オーナー様がよくいらっしゃいます。

しかし、ライフプランのシミュレーションを行った結果、私はしばしばこうお伝えします。

「〇〇さんの場合、法人化はやめておきましょう。かえって老後資金が自由に使えなくなります」

確かに、計算上の「税金」は安くなるかもしれません。しかし、私たちの生活は税率だけで決まるわけではありません。

多くの解説サイトやセミナーでは、法人化のメリット（節税）ばかりが強調されますが、そこには**「手元の自由なキャッシュが減る」「社会保険料が激増する」という副作用**が隠されています。

この記事では、税理士があまり語りたがらない「法人化の3つの落とし穴」と、それでも法人化すべき人の条件を、FPの視点から辛口で解説します。

FPは[手取り]をみる

なぜ、専門家によって意見が食い違うのでしょうか。それは「見ているゴール」が違うからです。

税理士のゴール： いかに「支払う税金」を最小にするか。

FPのゴール： いかに**「自由に使えるお金（手取り）」を最大化**し、老後を豊かにするか。

法人化には、この2つの視点の間に大きなギャップがあります。具体的に3つの「罠」を見ていきましょう。

罠1:節税メリットを相殺する「社会保険料」の負担

「法人税率は低いからお得」という言葉には、あるコストが含まれていません。それが**「社会保険料（厚生年金・健康保険）」**です。

個人事業主であれば「国民年金・国民健康保険」ですが、法人化して役員報酬を受け取ると、強制的に社会保険に切り替わります。

ご存知の通り、社会保険料は**「労使折半（会社と個人で半分ずつ負担）」ですが、オーナー会社の場合、会社負担分も実質的には「あなたの財布（会社の売上）」から出ているのと同じ**です。

【シミュレーション】年収800万円の場合

わかりやすく、課税される所得（報酬）が800万円の場合でざっくり比較してみましょう。

• 個人のまま（国民健康保険＋国民年金）
  保険料の合計：年間 約100万円（自治体の上限額などによる）
• 法人化する（役員報酬800万円に設定）社会保険料の合計（会社＋個人負担）：年間 約240万円※厚生年金・健康保険あわせて給与の約30%なんと、保険料だけで年間140万円もの負担増です。

いくら法人化して所得税・住民税が数十万円下がったとしても、この社会保険料の激増分をカバーできなければ、トータルの「手残り」は減ってしまいます。

税金の計算だけを見て、この「見えないコスト」を見落とすと、キャッシュフローは確実に悪化します。

罠2:「会社のお金」は自由に使えない（財布のロック）

これがFPとして最も懸念するポイントです。法人化とは、**「自分のお金を、他人の財布（法人口座）に移すこと」**と同義だからです。

個人所有の不動産であれば、入ってきた家賃は全額あなたのものです。

「来月、海外旅行に行きたい」「孫に入学祝いをあげたい」と思えば、通帳からすぐに引き出せます。

しかし、法人化すると、家賃はすべて「法人のもの」になります。

社長であるあなた個人が使えるのは、あらかじめ決めた「役員報酬」だけです。しかも、役員報酬は**「年に1回しか金額変更できない」**という厳しいルールがあります。

「急に自分が病気になって、老人ホームの入居一時金で500万円が必要になった」

そんな時でも、会社に現金があるのに、個人としては引き出せない（勝手に引き出すと「役員貸付金」になり、銀行融資や税務調査でペナルティを受ける）という事態に陥ります。

老後生活において、「資産の流動性（使いやすさ）」を失うことは致命的なリスクなのです。

罠3：出口戦略（やめどき）がない

会社は「作る」のは簡単ですが、「畳む」のは大変です。

もし将来、お子さんが「不動産経営なんてやりたくない」と言い出したらどうしますか？

法人が不動産を所有している状態で会社を解散しようとすると、不動産を売却して現金化するか、現物のまま個人に移す必要がありますが、そこには多額の**「譲渡所得税」や「登録免許税」**がかかります。

また、たとえ赤字でも毎年約7万円の住民税（法人住民税の均等割）や、税理士への決算報酬（年間数十万円〜）といったランニングコストは、会社が存在する限り一生続きます。

「とりあえず法人化」は、**「終わりのないコスト負担」**の始まりでもあるのです。

【一目でわかる】個人所有VS法人所有の比較表

ここまでの違いを整理しました。

「節税」以外の項目がいかに不自由になるかをご確認ください。

Q. 妻を役員にして給料を払えば節税になりますか？

A. はい、所得分散効果で税金は下がります。ただし、奥様にも**「社会保険料」**がかかることをお忘れなく。パート収入の壁（106万・130万）を気にするどころか、ガッツリ保険料が引かれるため、世帯全体の手取りが増えるかは綿密な計算が必要です。

Q. 車を社用車にすればお得ですよね？

A. 経費にはできますが、**「プライベートでの使用」**が否認されるリスクがあります。税務調査で「休日のゴルフや家族旅行に使っている」とみなされると、経費として認められない（現物給与扱い）ケースもあるため、厳格な運行記録が必要です。

Q. 結局、家賃収入（利益）がいくらなら法人化すべき？

A. 家族構成にもよりますが、目安として**「課税所得（利益）が900万円〜1,000万円」**を超えてこないと、社会保険料増や税理士報酬をペイできないケースが多いです。「利益500万〜600万」レベルでの法人化は、あまりおすすめできません。

それでも「法人化すべき」なのはどんな人？

ここまでデメリットを強調しましたが、もちろん法人化が最強の選択肢になるケースもあります。

FP視点で「GOサイン」を出すのは、以下の条件が揃った方です。

1. 不動産所得（利益）が年間1,000万円を大きく超えているこのレベルになると、社会保険料の負担増を考慮しても、税率差によるメリットが上回ります。
2. すでに十分な「個人資産」を確保している会社のお金に手を付けなくても、個人の貯蓄だけで老後生活や突発的な出費に対応できる状態です。
3. 「相続（事業承継）」が確定しているお子さんが経営を引き継ぐ意思があり、法人を活用して時間をかけて資産移転（株式の贈与など）を行いたい場合です。

まとめ：「節税」という言葉に踊らされないで

不動産オーナーの皆様にお伝えしたいのは、「税金を払いたくない」という一心で、大切な老後資金を不自由な箱（法人）に閉じ込めないでください、ということです。

法人化は、あくまで「手段」です。

目的は、あなたとご家族が、経済的に不安なく、笑顔で暮らすことのはずです。

「うちは法人化すべき？それとも個人のままがいい？」

「税理士には勧められているが、生活費が足りなくならないか心配」

そんな不安がある方は、契約書にハンコを押す前に、一度FPのセカンドオピニオンをご利用ください。

税金の計算だけでなく、**「あなたの人生（ライフプラン）」**を中心にした、損得だけではない最適解を一緒に探しましょう。