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「親が骨折して入院した。退院後はそのまま施設に入ることになるが、入居費用が高い…」

「もう誰も住まない実家を売却して、そのお金を一時金や月額費に充てたい」

先日、80代のお母様を持つA様から、このような緊急のご相談がありました。

これをお読みのあなたにとっても、明日は我が身、決して他人事ではないはずです。

「実家を売って費用に充てる」

一見、当たり前で合理的な解決策に見えます。しかし、私はA様のお話を伺い、「ある確認」が取れるまで、不動産会社への連絡を待ってもらいました。

なぜなら、この局面で順序を一つでも間違えると、**「実家を売りたいのに、法的に売らせてもらえない」**という最悪の事態に陥るからです。

この記事では、今回ご相談を受けた現場の事例（※プライバシー保護のため一部設定を変更しています）を元に、親の施設入居時に直面する「不動産売却の壁」と、多くの人が見落としている「成年後見制度の落とし穴」について、実務家の視点で解説します。

不動産会社に行く前に！最初の分岐点「意思確認」

親の不動産を売却しようと考えた時、立地の良し悪しや査定額よりも先に、絶対に確認しなければならないことがあります。

それは**「お母様の意思確認（判断能力）ができるかどうか」**です。

この一点が、その後のご家族の運命を決定づけます。

パターン① 意思能力がある（しっかり会話ができる）

この場合は、まだ選択肢が残されています。

ご本人の同意のもと、司法書士立ち合いでの契約や、後述する「家族信託」という仕組みを使うことで、ご家族主導でスムーズに売却し、施設費用を捻出することが可能です。

パターン② 意思能力がない（認知症が進んでいる）

こちらは非常事態です。

たとえ実の子供であっても、親名義の不動産を勝手に売ることはできません。法的に売却するためには、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人（せいねんこうけんにん）」を選任してもらう必要があります。

「じゃあ、後見人をつければすぐに売れるんでしょ？」

そう思われたかもしれません。しかし、ここに**ネット記事や一般的な解説書にはあまり書かれていない「大きな落とし穴」**が存在します。

知らないと「手遅れ」になる？ 成年後見制度の「現金優先」ルール

今回のご相談で、私がA様に最も強くお伝えしたリスク。

それは、**「法定後見人をつけても、裁判所が売却を許可しないケースがある」**という事実です。

成年後見制度の本来の目的は、あくまで「本人の財産を守ること」にあります。

もし、お母様の通帳に、当面の施設費用や入院費を賄えるだけの「預貯金（現金）」があった場合、裁判所はどう判断するでしょうか？

高い確率で、こう判断されます。 「手元に現金があるなら、まずはそこから使いなさい。本人の生活基盤である不動産を、わざわざ今売却する必要性はありません」 これが、成年後見実務における**「売却の必要性」の壁**です。 こうなると、ご家族が描いていた資金計画は崩壊します。

• 「実家を売って、手元の現金を温存しておきたい」という希望は通りません。
• 誰も住まない実家は「売却不可」のまま塩漬けになります。
• 空き家の管理責任だけが、重く家族にのしかかり続けます。

これこそが、制度の壁による「資産凍結」の恐怖です。

売れない実家は「負動産」化する

もし、裁判所の許可が下りず、実家を売れなくなったらどうなるか。

想像してみてください。

かつて私が相談を受けた別のケース（千葉県・戸建て）では、売却のタイミングを逃したことで、次のような悲劇が起きました。

1. 終わらないコスト
   誰も住んでいないのに、固定資産税と都市計画税は毎年かかり続けます。
2. 重くのしかかる管理責任
   夏場の草むしりや、越境した庭木の剪定。近隣からのクレーム対応で、年に数万円〜十数万円の出費と労力が奪われます。
3. 資産価値の毀損（きそん）
   人が住まない家は、換気がされず、驚くべき速度で傷みます。数年後、いざ相続が発生して売ろうとした時には建物が朽ち果て、「解体して更地にするなら200万円かかります」と言われ、手元に一銭も残らなかった…。

こうした「金食い虫（負動産）」になるリスクを避けるためにも、**「親が元気なうちに、売れる状態（権限）を整えておく」**ことが極めて重要なのです。

今回の解決策：ギリギリ間に合った「初動」

今回のA様の場合、幸いにもお母様との面会で、まだ意思疎通ができる可能性が残っていました。

そこで私は、以下のロードマップを提案しました。

最優先で病院へ行く（意思能力チェック）

まず医師の立ち会いのもと、お母様の「意思能力」が残っているかを確認します。

【面会時に確認！「意思能力」チェックポイント】

「親の認知度が分からない」という方は、次回のお見舞いでさりげなく以下を確認してください。これができれば、まだ対策が間に合う可能性があります。

• 「今日の日付」と「自分の生年月日」が言えるか？

（短期記憶と長期記憶が保たれているかの確認）

• 「不動産を売ること」の意味が分かるか？

（「家を売ったら、もうあそこには帰れないんだよ？お金に換えるんだよ？」と聞いて、その意味を理解しているか）

• 署名ができるか？

（手が震えていても構いません。自分の名前を認識して、書こうとする意思があるか）

②法的手続きの準備（家族信託の活用）

意思能力があれば、即座に司法書士を交えて「家族信託」の契約を進めます。これは、実家の管理・売却権限を、信頼できる家族（今回ならA様）に移す手続きです。

【なぜ「家族信託」なのか？ 成年後見との決定的違い】

「家族信託って何がいいの？」という方のために、成年後見制度との違いを比較しました。

ご覧の通り、家族信託は「家族の想い」や「柔軟な資金計画」を優先できる制度です。

「お母さんの介護費のために、相場が良い今のタイミングで実家を売ろう」

こうした経営的な判断ができるのが、家族信託の最大のメリットなのです。

③売却活動の開始

法的な権限（信託契約）を確保した上で、初めて不動産会社と媒介契約を結びます。

A様は**「相談に来て本当によかった！いきなり不動産屋に行って、順序を間違えるところでした」**と胸を撫で下ろされていました。

もし、この初動が遅れ、お母様の症状が進んでしまっていたら、選択肢は「成年後見」しかなくなり、前述の「売却不可リスク」に晒されていたかもしれません。

まとめ：不動産屋に行く前に、FPへ相談を

親の施設入居と実家売却の問題は、「不動産」単体の問題ではありません。

「法律（民法）」「税金」、そして「お金（老後資金の寿命）」が複雑に絡み合っています。

親の骨折や病気は待ってくれません。

「うちはまだ大丈夫」と思わず、お盆や正月に帰省した際、一度ご家族で「実家とこれから」について話し合ってみてください。